부동산때문에 벼락거지가 되고나니 집을 사야겠다는 생각이 많이 드네요. 일반적인 직장인이 서울에 집을 사려면 월급을 한푼도 안쓰고 30년을 모아야 가능하다고 하는데.. 지금 속도가 집값이 상승하면 30년으로도 안될 것 같아요.
결국 월급쟁이가 집을 구할 수 있는 방법은 주택담보대출을 받는 것 뿐이겠죠. 그런데 막상 주담대를 받으려고 해도 요즘은 생소한 용어도 많고.. 공부를 해야겠더라구요.
부동산 주택담보대출에 사용되는 용어중에서 꼭 알아둬야 하는 용어는 LTV, DTI, DSR 입니다. 이 세 용어를 모르고는 대출도 제대로 못받겠더라구요.
오늘은 LTVDTI와 DSR 대출 용어에 대해서 알아보려고 합니다.
▶ LTV : 주택의 담보가치에 따른 대출 한도를 의미합니다.
‘Loan to Value Ratio’의 약자로 주택담보인정비율을 의미합니다. 간단히 말해서 주택을 담보로 대출을 받을 때 주택의 가치 대비 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 나타냅니다.
흔히 우리가 알고 있는 매매가의 70%다, 60%다 80%까지 된다 할때 그 대출한도가 LTV입니다.
주택담보인정비율(LTV) = 주택담보대출 취급한도 / 주택 가격 (주택담보대출 취급한도 = 주택 가격 * 주택담보인정비율(LTV))
예를 들어 시세가 2억이라하고, LTV가 70%라면, 1억 4천만원까지 대출을 받을 수 있습니다.
*담보 가능 한도(1.4억) = 주택의 담보 가치(2억원) X LTV (0.7)
주택시세는 내가 구매하는 주택의 매매가를 기준으로 잡는게 아니고, 주택시세 기준이 별도로 있어요. 이건 국민은행, KB부동산 시세를 사용하고 있습니다.
▶ DTI는 주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중을 의미합니다.
‘Debt To Income Ratio’의 약자로 총부채상환비율을 의미합니다. 연간 소득에서 1년동안 상환해야 하는 부채 원금과 이자가 차지하는 비중을 말하는 것입니다.
총부채상환비율(DTI) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 대출의 연간이자 상환액) / 연간 소득
LTV가 대출한도라면, DTI는 빌린돈을 갚을 수 있는 상환 능력을 보는 지표라고 보시면 됩니다.
만약 연봉 5천만원을 받는 사람이 주택담보대출과 신용대출을 이용하고 있다고 가정했을 때 DTI계산법에서 주택담보대출 외 기타 부채에 대해서는 연간이자 상환액만 포함합니다.
신용대출의 연간 원금 상환액은 제외하고 계산하시면 됩니다.
개인신용대출 연간 원금 상환액 1000만원 / 개인신용대출 연간 이자 상환액 20만원 이라고 가정하고 예를 들어보겠습니다.
DTI = (주택담보대출의 연간원리금 1,000만원 + 기타 부채의 연간이자 상환액 20만원) / 연봉 5,000만 원 = 20.4%
금융기관은 DTI 산정 시 연간 소득 증빙자료 2년치를 확인확입니다. 만약 소득 증빙자료를 제출하지 못할 경우 인정 소득과 신고소득을 각각 95%, 90%로 차감 반영하게 되지요.
▶ DSR은 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값입니다.
‘Debt Service Ratio’의 약자로 총체적 상환능력 비율을 의미합니다. DSR도 상환 능력을 보는 지표이지만, DTI보다 조금 더 까다로운데, DSR은 부채를 산정하는 기준을 모든 부채의 연간 원리금 상환액으로 보기 때문입니다. DTI와 DSR의 가장 큰 차이점은 부채의 이자만 볼 것이냐 모든 부채를 볼 것이냐가 가장 큰 차이점입니다.
DSR은 주택 담보대출뿐만 아니라 신용대출, 할부금, 신용카드 미결제액 등 모든 부채의 원금과 이자를 포함하여 계산하는거라서 좀 더 복잡하고, 본인이 계산하기 좀 헷갈리고 어려울 수 있습니다.
총체적상환비율(DSR) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 부채 연간원리금 상환액) / 연간 소득
DSR = (주택담보대출 연간 원금 상환액 + 주택담보대출 연간 이자 상환액 + 개인신용대출 연간 원금 상환액 + 개인신용대출 연간 이자 상환액) / 연봉 = 당연히 DTI보다 높게 나오겠죠.
▶ DSR계산기, DTI계산기
DSR계산기, DTI계산기는 여러 사이트에서 무료로 제공하고 있어서 실제 계산은 계산기를 이용해서 간단히 하실 수 있습니다.